房屋买卖合同纠纷司法观点与办案规范

基本信息

书名：房屋买卖合同纠纷司法观点与办案规范

作者：人民法院出版社法信编辑部编

出版社：人民法院出版社

书号：9787510918568

出版时间：2017.11

开本：16

定价：96.00

第一部分司法观点
一、一般规定
1．商品房定义的界定
2．商品房买卖的含义和商品房买卖合同的法律特征
3．商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同之间系既具紧密联系但又相互独立的合同关系
4．商品房预约合同的概念
5．预约合同的合意性
6．预约合同的约束性
7．预约合同的确定性
8．预约合同的期限性
9．预约合同的特征
10．预约和本约的区别
11．出卖人已按约定收取购房款的内涵
12．预约与缔约过失责任的区别
13．预约合同与附条件民事法律行为的区别
14．商品房预售和商品房预售合同的概念
15．商品房预售的特征
16．商品房预售合同的特征
17．商品房预售合同的性质为远期交货合同
18．商品房预售合同与商品房预约合同的区别
19．商品房预售合同不是预约合同
20．商品房认购书的性质
21．商品房认购书认定为买卖合同的，应具备合同条款及实际履行条件
22．双方在认购书中就合同主要内容进行约定，具备房屋买卖的实质要件，应认定为商品房买卖合同而非预约合同
23．认购书的内容已如商品房预售合同的内容详备，该认购书实质为商品房预售合同
24．认购书可以经当事人通过请求法院填充其他事项最终成为商品房预售合同
25．商品房预售合同与分期付款买卖合同的区别
26．商品房预售合同与房屋委建合同的区别
27．商品房预售合同与期货交易合同的区别
28．商品房预售合同不是附期限的合同
29．商品房“一房数卖”的概念和特征
30．商品房委托代理销售合同的定义
31．经济适用房和经济适用房转让合同的概念
32．经济适用房的特点
33．经济适用房与商品房在概念上的区别
34．经济适用房与商品房建设成本上的区别
35．经济适用房与商品房转让、上市方面的区别
36．农村房屋买卖合同的定义
二、合同的订立
1．预约合同的形式、内容和签订时间
2．商品房预售合同的主要内容
3．商品房销售广告的性质
4．商品房销售广告原则上为要约邀请，但说明和允诺具体明确并对房屋价格的确定有决定性作用的，视为要约
5．视为要约的商品房销售广告中的说明和允诺虽然未载人合同，但应当视为合同的内容
6．商品房销售广告和宣传材料的内容被认定为要约的条件
……

第二部分办案规范
第三部分裁判要旨

介绍

《房屋买卖合同纠纷司法观点与办案规范/法信智慧办案助手系列》：
第二种观点认为，对于出卖人的默示行为，如合同“商品房的销售依据”一栏的空白处未填写任何文字等情形，在法律没有明确规定前，不宜将出卖人的默示行为等同于故意隐瞒。
我们同意第二种观点。
《商品房买卖合同解释》第九条第（一）项出卖人“故意隐瞒”应当是指出卖人故意向买受人提供取得预售许可证明的虚假事实，或者在买受人询问时，故意隐瞒未取得预售许可证明的事实，致使买受人陷入错误意思表示的行为。主要理由是：
第一，依据民法理论，故意隐瞒属于欺诈的一种表现形式。依据《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》（以下简称《民法通则意见》）第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”依此规定，认定一方当事人的行为构成欺诈，一般须具备以下四个条件：欺诈方具有欺诈的故意；欺诈方实施了欺诈行为；被欺诈的一方因欺诈而陷入错误；被欺诈方因错误而做出了意思表示。因此，认定出卖人的行为是否构成故意隐瞒应当适用上述判断标准，特别是应当审查出卖人是否具有故意隐瞒未取得预售许可证明的意思，并主动实施了隐瞒的行为，不同时具备上述要件的，不能认定为《商品房买卖合同解释》第九条规定的出卖人“故意隐瞒”。
第二，《商品房买卖合同解释》第九条第（一）项参考了2013年修正前的《消费者权益保护法》第四十九条有关双倍惩罚性赔偿的规定，由出卖人承担惩罚性赔偿责任，旨在对出卖人的恶意行为予以惩罚，维护相对弱势的买受人，因此，在认定出卖人是否存在故意隐瞒行为时更应该强调其主观上的恶意，对于出卖人的默示行为，如合同“商品房的销售依据”一栏的空白处未填写任何文字等情形，在法律没有明确规定前，不宜将出卖人的默示行为等同于故意隐瞒。
第三，买受人作为合同相对方，在订立合同时也应负有一定的注意义务。由于我国采取商品房预售许可证明公示制度，买受人在购买房屋时对于出卖人是否取得预售许可证明应当进行必要的查询，在签订合同时如果约定中未标明预售许可证号，买受人应当对此产生合理怀疑，并进行相应的询问。如果买受人不能提供证据证明其已尽到了上述的合理注意义务，并且出卖人对此进行了虚假陈述时，不应认定出卖人的不作为行为构成“故意隐瞒”，并承坦惩罚性的赔偿责任。
20.出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实而签订的合同按可撤销合同认定处理
对出卖人未通知抵押权人或者未告知买受人房屋已经抵押的情况而出卖抵押房屋的行为，按无效予以处理似有不妥，我们认为将其作为可撤销的民事行为处理为宜。理由如下：（1）根据抵押权的设定、权利内容、性质，抵押权的设定是既不转移抵押物的占有，更不得留抵，它只是对抵押物价款的优先受偿，是一种变价权、价值权，它具有物上代位性、追及效力，抵押权的效力不因抵押物的转让而受影响。（2）抵押权设定后，抵押物所有权并未发生移转，抵押人仍有权处分抵押物，并不因此构成对抵押权的侵害。（3）合同自由原则决定了对合同效力的认定应充分尊重当事人的意志，不宜过多干预。因此，对出卖人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知买受人房屋已经抵押情况的行为，不宜按无效行为处理，应认定为可撤销的欺诈行为。根据《合同法》第五十四条第二款规定，受欺诈而签订的合同为可撤销的合同。对可撤销合同的效力，可首先按照受欺诈的买受人的意志来认定，若买受人愿意接受已设定抵押的房屋，就应认定买卖行为有效；买受人不愿意接受该房屋的，可向人民法院或者仲裁机构请求撤销。如按无效处理，根据《合同法》规定，无效为当然自始无效，并由人民法院和仲裁机构确认，当事人丧失了选择权，不利于体现合同自由的原则精神，也不利于商品交易关系的发展。而且如按无效处理，其后果只能是返还财产、赔偿损失，使出卖人逃避了违约责任的承担，如按可撤销合同处理，则可由买受人根据其意志选择继续履行合同，请求出卖人承担违约责任，可以更有效地保护买受人的合法权益。